占用率处于多年来的最高水平 但经济衰退加上高水平的建设可能构成威胁

这可能看起来很奇怪。很长一段时间以来，美国的入住率一直很高。随着越来越多的开发商开设新建筑，经济学家和公寓专家一直期望更多的公寓单元空置多年。但尽管人们越来越担心美国经济可能会走弱，但租户的需求依然强劲。

房地产服务公司CBRE的多户研究负责人JeanetteRice表示，“你会认为市场将会成熟......我们已经有10年的时间了，真正强大的多家庭需求。”“它仍然是积极的，因为它已经存在多年;在某些方面，它更积极。“

物业经理尽可能地填写公寓

根据RealPage的数据，7月份美国的平均公寓空置率上升至96.2%，比去年提高了40个基点。这是自2000年以来入住率最高的一次。

平均租金增长也快于通胀。“新居民租赁的年租金增长稳定在3.1%，”Willett说。但他表示，高需求可能会推动租金更快走高。“价格增长并没有像入住率那样向上推动。”

这是因为许多房地产经理担心美国经济的美好时光不能永远持续下去。

“公寓业主和经营者现在普遍都在推动高入住率，即使这意味着在租金增长结果上留下几美元，”威利特说。“他们担心经济增长和住房需求可能会放缓，同时公寓交付量仍然很高。”

尽管经济忧虑，需求仍在增长

经济学家越来越担心美国经济可能放缓的可能性。威胁包括与中国的贸易争端不断升级以及债券市场的震荡。

但对公寓的需求仍然非常强劲。研究公司CoStarPortfolioStrategy的高级顾问AndrewRybczynski表示，“低失业率导致2018年工资增长率高于其他任何部分。”

此外，较大的人口统计力量继续推动对公寓的需求。根据以下分析，人口老龄化将使未来十年的65岁及以上家庭数量增加1110万，这反过来将使单身人士或无子女已婚夫妇的家庭数量增加840万。数据公司YardiMatrix的商业智能主管DougRessler。

Rybczynski说：“租房者比以往任何时候都多。”“另一方面，年轻群体的出租率远高于历史先例......千禧一代推迟了婚姻和子女。”

然而，即使强劲的需求可能还不足以在经济放缓的情况下保持公寓行业的强势。开发人员仍在构建大量新单元。“建筑趋势接近交付的最高水平，开始时仍然很高，”赖斯说。

新公寓的开业数量可能会保持很高，至少在明年左右。Rybczynski表示，“至少在2021年之前预计完工不会真正停止。”“人口普查数据显示，开始正在放缓，如果这种情况持续下去，那么种子已经播种了两到三年。”

在建的大量新公寓可能是房产经理仍然为租房者提供大幅折扣以填补新建公寓的空房的原因之一。“租赁物业的租约仍然很多，”威利特说。“业主和运营商希望尽快获得新的供应，以防市场的表现在短期内陷入困境。”

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