《上海市住房租赁条例》实施，专业租房企业获批改造客厅出租不属于群租

2月1日，《上海市住房租赁条例》（以下简称“条例”）正式实施。其中，条例一方面明确禁止将住房用于群租，另一方面也对客厅改造、宿舍式等模式的规范化发展提供了合法依据。

具体来看，条例第十五条规定，以原始设计或者经有关部门批准改建的房间为最小出租单位；厨房、卫生间、阳台、贮藏室以及其他非居住空间不得单独出租用于居住；每个房间的居住人数和人均居住面积均需符合上海市相关规定。

上海市房管局房地产市场监管处副处长冯樾在条例宣讲节目中表示，“经批准改建的房间也可以作为最小出租单位，这主要是针对专业化、规范化的租赁企业，他们将符合条件的客厅改造为一间房间。经过有关部门的批准认定以后可以单独出租，不属于群租，这是满足相关群体对一间房的租住需求。”

据了解，这种由专业住房租赁企业在符合一定居住面积、消防条件、建筑要求等标准下将客厅或主卧改造后，作为一间房单独出租的模式称为“N+1”模式。专业租赁企业一般会采用这种合租模式，并在对人均居住空间进行严格要求的同时，提供维修、保洁、搬家等租后管理服务。

相比而言，所谓“群租房”多指由个人房东、二房东等非专业租房企业在无标准、无规则状态下，将住宅的公共空间包括阳台、卫生间、厨房甚至地下室分割成若干小间，分别按间出租或按床位出租。一般情况下，群租房的租住人群较多，人均面积较低，甚至不具备最基础的生活设施，普遍存在消防、建筑结构隐患。

近年来面对不断扩大的租住需求，以及个人房东及部分中小型房屋中介机构私搭乱建、违规使用水电、难以统一管理的情况，许多城市开始陆续加快“N+1”模式的机构化、规范化发展，以起到增加供给、平抑租金价格、打击隐形市场等作用。截至目前，南京、杭州、武汉、苏州等多个城市都已相继出台政策落地“N+1”合法化。

业内认为，原来一间房住多少人、一套房分隔成什么样、群租的准确定义是什么，在实际执法中尚存模糊地带。而此次条例的实施，进一步针对禁止的“群租”和可以出租的“N+1”做出了清晰界定和划分，整治群租乱象的同时，也有助于加大住房供给力度，做到“疏堵结合”，也让基层社区治理有了清晰的执法依据。

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